Haftung eines „Bauherrenberaters“

Redaktion Steuer und Recht, VfA Nord

astner Ein Bauherrenberater, der mit der baubegleitenden Qualitätskontrolle zur „mängelarmen Errichtung des Gebäudes“ beauftragt ist, haftet für Bauaufsichtsfehler wie ein Architekt.

 

In seinem Urteil vom 14.10.2015, Az.: 4 U 6/12 befasste sich das OLG Brandenburg mit der rechtlichen Einordnung der Beauftragung eines „Bauherrenberaters“ und mit dem Umfang von dessen Haftung.

 

Im zu entscheidenden Fall beauftragte die klagende Bauherrin im Dezember 2004 ein Bauunternehmen im Rahmen eines Pauschalpreisvertrages mit der Errichtung eines nicht unterkellerten Einfamilienhauses. Wenige Tage später schloss sie mit dem Beklagten einen als „Auftrag – Baubegleitende Qualitätskontrolle“ bezeichneten Vertrag. Darin verpflichtete sich der Beklagte gegen ein Honorar von 2.500,00 € zur Durchführung einer baubegleitenden Qualitätskontrolle.

 

Während der Durchführung des Bauvorhabens nahm der Beklagte an 15 Terminen Baustellenkontrollen war, über die er Berichte nebst Fotos erstellte. In der Mängelliste zum Abnahmeprotokoll vom November 2005 ist unter anderem aufgeführt: „Sockeldämmung fehlt“. Nach Insolvenz des bauausführenden Unternehmens Anfang 2007 macht die Klägerin Schadensersatz zur Beseitigung von Baumängeln in Höhe von ca. 75.000,00 € gegen den beklagten „Bauherrenberater“ geltend.

 

Die klagende Bauherrin ist der Auffassung, dass der Beklagte für sämtliche, im Einzelnen vorgetragene und erkennbare Baumängel wie ein Architekt wegen schuldhafter Verletzung der vertraglich übernommenen Objektüberwachungspflicht haftet.

 

Der Beklagte Bauherrenberater vertritt dagegen die Ansicht, dass kein Werkvertrag in Form eines Architektenvertrages vorliegt, sondern ein Dienstvertrag. Daher sei nur die Erbringung der Überwachungshandlungen geschuldet gewesen, die er durch die 15 Baustellenkontrollen samt den Kontrollberichten nachweislich erbracht hat. Einen bestimmten Erfolg, nämlich dass seine Überwachung auch zu einem mangelfreien Bauwerk führt, habe er nicht geschuldet, da eben kein Werkvertrag vorliege.

 

Das Gericht urteilte zu Gunsten der Klägerin. Danach ist für einen Werkvertrag kennzeichnend, dass ein erfolgsbezogener Beitrag zur Verwirklichung eines Werkes zu leisten ist. So hat der Bundesgerichtshof für den mit der Bauaufsicht beauftragten Architekten angenommen, dass dieser einen derartigen Erfolg und nicht einen für das Arbeitsergebnis nur mittelbar bedeutsamen Arbeitseinsatz schuldet. Nach Auffassung des Gerichts schuldete der Beklagte entsprechend dem Inhalt und Zweck des „Auftrag(s) – Baubegleitende Qualitätskontrolle“ erfolgsbezogene Tätigkeiten. Die klagende Bauherrin durfte erwarten, dass der Beklagte als Fachkundiger in den im Vertrag bestimmten Gewerken und Bereichen die ihm erkennbaren Mängel ermittelt und beanstandet; dies ist der von dem Beklagten geschuldete Erfolg.

 

Die Haftung des Beklagten besteht – wie bei einem mit der umfassenden Bauüberwachung beauftragten Architekten – unabhängig von einer etwaigen Haftung des ausführenden Bauunternehmers. Dem Auftraggeber steht es daher grundsätzlich frei, ob er wegen eines Mangels am Bauwerk den Unternehmer oder den Architekten, der seine Aufsichtspflicht verletzt hat, in Anspruch nehmen will.

 

Auch die geringe Höhe des vereinbarten Honorars führt nicht zu einer Begrenzung der Haftung. Der Haftungsumfang bestimmt sich grundsätzlich nicht nach der Höhe der vereinbarten Vergütung, sondern nach dem vertraglichen Leistungssoll, also danach, ob und mit welcher Intensität der Beklagte die – sich später als mangelbehaftet herausgestellten – Arbeiten hat überprüfen müssen.

 

Fazit:
Für die rechtliche Einordnung eines Vertrages kommt es nicht darauf an, wie die Parteien ihn bezeichnen. Ausschlaggebend ist der vereinbarte Inhalt. Wurde vereinbart, dass ein bestimmter Erfolg zu erbringen ist, so liegt ein Werkvertrag vor. Bei der baubegleitenden Qualitätskontrolle ist ein Erfolg geschuldet, nämlich die Ermittlung und Beanstandung von erkennbaren Mängeln. Liegt schlussendlich trotzdem ein erkennbarer Mangel vor, so haftet der „Bauherrenberater“ wie ein mit der Bauaufsicht beauftragter Architekt.

 

 

Peter Matthias Astner, LL.M.

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Lehrbeauftragter für Bau- und Architektenrecht an der Hochschule Rosenheim

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